THE SUBURB & THE CAUSE OF THE HOUSING CRISIS IN THE U.S. And what about the Walloon Region?

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Concours d’architecture du projet des Hiercheuses, Charleroi, 2018, arch. Syntaxe, ent. Van dezande. De la densité en première couronne à Charleroi.

Une lecture intéressante d’un article de CityLab, rédigé par Richard FLORIDA et relevant de la question de la relation entre la crise du logement dans les « métro » américaines et la faible densité des banlieues. Plus spécifiquement, l’article relaie une étude récente menée par Issi ROMEN.

En substance, il analyse plusieurs Métros américaines, de la ceinture du soleil au sud (Atlanta, Denver, Dallas, …) en passant la ceinture de métal au nord (Buffalo, Cleveland, …). Si ces groupes de villes ne se développent pas de la même manière, globalement, de grandes tendances forces certaines causalités :

  • Les centres (core City Center) sont souvent des lieux de haute densité,
  • Ensuite, on constate depuis peu le développement de spots de densité dans les énormes zones périurbaines
  • Enfin, les banlieues continuent à s’étendre.

Si tout le monde reconnait l’aberration de l’extension des banlieues, tant aux USA qu’en Europe, la question qui se pose est Pourquoi la périurbanisation continue alors que les enjeux de développement durable, de résilience urbaine et de mobilité montrent à quel point ce système fera faillite bientôt ? ROMEN et FLORIDA proposent quelques pistes :

  • Un système réglementaire obsolète ne permettant pas la mutation des parcelles.
  • Le phénomène NIMBY.

C’est la conjonction des deux éléments qui crée l’effondrement des zones suburbaines. De fait, ce qui est intéressant dans l’étude c’est la démonstration que depuis le début du nouveau siècle, les zones périurbaines des années 60-80 se dédensifient (le bleu foncé sur la carte) ! Finalement, il semble être devenu compliqué de démolir une villa 4 façades à deux pas du centre-ville et d’y construire des petits blocs d’appartements. Généralement, et si d’aventure les règlements de lotissements le permettent, ce sont les « vieux » voisins qui s’acharnent sur ce type de projets afin qu’ils ne voient jamais le jour. Pourtant, certaines banlieues sont à deux pas du cœur de ville, comme pour Los Angeles.

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le centre ville de L.A. et les villas unifamiliales à deux pas.

La question est maintenant de comparer avec la Wallonie.

Pour l’ensemble des villes industrielles comme Charleroi, La Louvière, le Borinage ou Seraing, les centres villes sont denses mais les premières couronnes très peu. Il n’est pas si rare de découvrir des images similaires à Los Angeles, les gratte-ciels en moins.

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Augmenter le densité dans les vieux lotissements de la banlieue américaine. Source: https://ggwash.org

Si la Région wallonne a réglé les problèmes de lotissement avec l’abrogation des règles urbanistiques lors de sa réalisation complète, les groupes de voisinage et de pression de type Nimby sont pléthore. Ce qui rend caduque les grandes intentions des planificateurs régionaux avec l’augmentation des densités. En Règle générale, on constate en projet qu’on prend la densité minimale requise, le projet est présenté à la population et ensuite, on réduit cette densité pour faire passer le projet. Finalement, on n’obtient jamais la densité minimale requise par les plans et schémas, c’est donc absurde et cela aura des conséquences sur le long terme dans l’offre des services à la population. En effet, avec la démographie galopante de la Wallonie, comment allons-nous répondre aux besoins de logements si on n’arrive pas à densifier à minima les premières couronnes ? Nimby a la peau dure… et je me demande si la restriction proposée (légitimement) par le gouvernent wallon à geler l’ensemble des terres urbanisables à partir de 2025 ne risque pas tout simplement de faire exploser les coûts du logement. De fait, nous aurons perdu 10 ans de re densification des territoires proches des centres et la population sera d’autant plus réfractaire qu’il ne se sera jamais habitué à ce type de densité. La périphérie aura encore de beaux jours devant elle, mais avec un réseau routier proche de la thrombose, est-ce vraiment une solution ?

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Vue du site des Hiercheuses à Charleroi, au pied d’un terril et à deux pas du cœur de ville « intra ring » crédit photo : inconnu.

Gageons que quelques exemples comme celui des Hiercheuses à Charleroi, à moins de 10 minutes à pieds du centre-ville et de la gare puisse faire changer quelques mentalités et démontrer que la densité c’est bien aussi !

On peut toujours en rêver…

Pour réfléchir :

The Great American Single-Family Home Problem

America’s New Metropolitan Landscape: Pockets Of Dense Construction In A Dormant Suburban Interior

Menino Survey of Mayors

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